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하루가 멀다 하고 바뀌는 양도소득세로 스트레스받으시죠? 특히, 1가구 2 주택 양도소득세는 헷갈리는 부분이 한두 가지가 아닙니다. 하지만 걱정하지 마세요. 이번 글에서 1가구 2 주택 양도소득세 비과세 요건을 확실히 알려드리고, 다음 글에서는 계산방법을 자세히 알려드리겠습니다.
1가주 2주택 양도소득세 개정
"2021년 12월 8일부터 12억 원 이하의 주택을 양도할 때 과세하지 않는다"는 뉴스가 쏟아져 나오면서 많은 사람들이 큰 오해를 하고 있습니다. '보유하고 있는 주택의 수와 상관없이, 주택의 가격이 12억 원 이하인 경우 양도할 때 비과세가 적용된다.'라고 생각하는 것이죠.
12억 원 이하 비과세 혜택은 1가구 1주택일 때는 완화하여 적용되지만, 1가구 2주택의 경우에는 특별한 경우에 한정되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그럼 지금부터 1가구 2 주택의 비과세 혜택이 적용되는 특정한 조건이 무엇인지 알아보도록 하죠.
1가구 2주택 양도소득세 비과세
1가구 2주택이 비과세가 되는 경우는 크게 4가지를 생각해볼 수 있습니다. 첫 번째, 이사를 하기 위해 주택을 파는 경우, 두 번째, 집을 각각 보유한 남녀가 혼인을 하여 1가구 2 주택이 되어서 파는 경우, 세 번째, 노부모를 부양하기 위하여 합가 할 때, 1가구 2 주택이 되어서 파는 경우, 네 번째, 상속으로 2주택이 되어서 파는 경우가 있습니다.
물론 위의 경우도 조건 없이 비과세 대상이 되는 것이 아닙니다. 그럼 지금부터 비과세가 되기 위해서는 어떤 요건이 필요한지 알아보겠습니다.
이사 비과세
이사를 하는 경우 (비조정지역의 주택은 3년 동안, 조정지역의 주택은 2년 동안) 한시적으로 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 물론, 아래의 특정한 조건이 충족되었을 때에만 비과세 대상입니다.
- 양도 주택 가격이 12억 원 이하인 경우만 비과세
- 이전에 사둔 집을 양도 시에만 비과세
- 집을 사고, 1년이 지난 후에 새로운 집 구매해야만 비과세
- 양도하는 주택을 2년 이상 보유
- 새로운 집을 사고, 이전에 산 집을 2~3년 이내 양도
양도 주택 가격 12억 원 이하
이번에 개정된 내용이라 많은 분들이 헷갈려하십니다. '양도 주택 가격 12억 원 이하인 경우 비과세 대상'이라는 것은 필요조건일 뿐, 충분조건이 아닙니다.
쉽게 말해서 12억 원 이하인 주택을 판매할 때, 다른 조건이 충족된다면 비과세가 된다는 것이지, 12억원 이하인 주택이 무조건적으로 비과세가 된다는 것을 의미하는 것이 아닙니다. 따라서 밑의 조건들도 충족된 경우에만 비과세 대상이 되는 것을 명심하세요.
이전에 사둔 집을 양도 시에만 비과세
한시적 비과세는 '이사가 목적일 때 어쩔 수 없이 한시적 1가구 2 주택이 되는 경우'에만 적용되는 혜택입니다. 따라서 두 번째 산 집을 판매할 때에는 적용되지 않습니다.
이사를 위해 주택을 구매하였다가, 피치 못한 사정으로 이사가 어렵게 되어, 어쩔 수 없이 두 번째 산 집을 판매하는 경우라도, 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
집을 사고, 1년이 지난 후에 새로운 집 구매해야만 비과세
첫 번째 집을 사고 1년이 지난 후에 두 번째 집을 사는 경우에만 비과세 대상입니다. 위 그림에서 'A'기간에서 두 번째 집을 사는 경우에는 비과세 대상이 될 수 없으므로, 두 번째 집의 구매시기가 매우 중요합니다.
양도하는 주택을 2년 이상 보유
양도하는 주택을 2년 이상 보유한 경우에만 비과세 대상이 됩니다. 즉, 첫 번째 집을 산 지 2년이 지나야 만, 첫 번째 집을 판매할 때 비과세가 된다는 뜻입니다. 이 기간은 만으로 2년 이상을 의미합니다.
따라서 2022년 2월 9일에 구매한 경우, 2024년 1월 1일에 비과세 대상이 되는 것이 아니라, 2월 9일 이후에 판매해야만 비과세 대상이 됩니다.
'B'기간에 첫 번째 집을 판매하는 경우, 만 2년을 채우지 못하고 판매하는 것이기 때문에, 비과세 대상이 될 수 없습니다.
새로운 집을 사고, 이전에 산 집을 2~3년 이내 양도
새로운 집을 사고 이전에 산 집을 2~3년 이내 양도해야 합니다. 여기서부터는 조정지역과 비조정지역의 개념을 알고 있으셔야 이해가 가능하므로, 개념에 대해 간단히 설명해드리고, 본인의 지역이 조정지역인지 비조정지역인지 확인할 수 있는 자료를 보여드린 후, 해당 요건에 대해 설명해드리겠습니다.
조정지역이란 부동산 투기 과열을 막기 위해 정부가 지정해 놓은 지역입니다. 이와 반대로 비조정지역은 부동산 투기가 약한 지역인데, 정부가 따로 지정해놓지는 않았고, 조정지역을 제외한 지역입니다. 따라서 조정지역만 확인하시고, 본인의 주택이 조정지역에 해당하지 않는 경우 비조정 지역입니다. 어느 지역이 조정지역인지 확인하고 싶으신 분은 아래 링크를 클릭하셔서 확인해보세요.
조정지역과 비조정지역에 대해 언급한 이유는 조정지역과 비조정지역의 비과세 요건이 다르기 때문입니다. 조정지역의 주택인 경우 새로운 집을 사고 2년 이내 이전에 산 집을 판매하셔야 하고, 비조정지역의 주택인 경우 새로운 집을 사고 3년 이내 이전에 산 집을 판매하셔야 합니다.
조정지역의 경우 첫 번째 집을 산지 1년 만에 두 번째 집을 산 경우라면, 'C'기간에서 첫 번째 집을 판매하셔야 합니다. 따라서, 이사를 준비할 수 있는 기간은 1년밖에 되지 않는 것이죠. (위 그림 참조)
이 와달리 비조정지역의 경우 첫 번째 집을 산지 1년 만에 두 번째 집은 산 경우라도, 2년의 기간이 있습니다. 비조정 지역의 주택은 새로운 집을 구매하고 3년 이내 처분하면 되기 때문이죠. (아래 그림 참조)
지금까지의 내용이 내용이 조금 헷갈리신 분들은 파란색 부분에 판매해야만 비과세 대상이라는 것을 머릿속에 넣으신 후에 각 요건을 끼워 맞춰 보면서 다시 읽어보세요. 그래도 이해하기 어려운 부분이 있다면 댓글로 남겨주시면, 답변 달아드리겠습니다.
상속 비과세
상속으로 1가구 2 주택이 된 경우에도 기존 주택을 양도한다면 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 당연한 이야기이겠지만. 기존 주택을 12억 원 이하로 양도하는 경우에만 비과세 대상이 됩니다.
물론, 상속 비과세의 경우에도 12억 원 이하일 때 무조건적으로 비과세 되는 것이 아닙니다. 기존의 주택을 2년 이상 보유한 경우에만 비과세 적용이 됩니다. 기존 주택에 한정되어 비과세가 적용이 된다는 것을 주의하세요. 상속받은 주택을 양도하시는 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다.
마지막으로 본 내용은 기존주택을 양도할 때 비과세 된다는 것을 의미합니다. 따라서 상속받는 주택의 상속세와는 전혀 관련이 없습니다. 양도소득세 비과세 요건이 충족되더라도, 상속세는 면제되지 않습니다.
결혼 비과세
결혼으로 1가구 2 주택이 되시는 분들은 경제적 능력이 되는 분들이 대부분이죠. 그래도 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. '과세를 한다면, 국가가 혼인을 방해하는 것이고, 혼인율을 떨어뜨리는 데 간접적인 영향을 줄 수 있기 때문이 아닐까?'라는 추측을 조심스럽게 해 봅니다.
결혼 비과세의 경우에도 양도금액 12억 원 이하인 경우에만 비과세 대상이 됩니다. 추가적으로 두 주택 중 먼저 취득한 주택을 결혼한 날로부터 5년 이내 양도 시에 비과세가 적용됩니다.
부양 비과세
노부모님을 부양하기 위해 합가 하는데, 부모님이 주택이 있으셔서 걱정이 되시나요? 부양을 하기 위한 목적이라면 1가구 2 주택이 되더라도 크게 걱정하지 않으셔도 될 듯합니다.
부양한 날부터 10년 이내, 주택을 양도하는 경우 비과세 대상입니다. 이 경우 취득시기는 상관없습니다.
결혼으로 1가구 2 주택이 되는 경우에는 먼저 취득한 주택을 양도해야만 비과세 대상인 것을 생각해보면 조금 더 완화된 조건인 것은 사실입니다.
이론적인 부분은 모두 설명해드렸으나, 실무와 이론은 차이가 있을 수 있습니다. 본인의 경우가 비과세 대상인지 정확히 알고 싶으신 분들은 세무사와 상담하시기를 적극 추천드립니다. 잠깐의 시간과 비용의 투자로 큰돈을 아끼세요.
비과세 아닌 경우
위의 비과세 요건에 해당하지 않으시는 분들은 과세대상이므로, 1가구 2주택 양도소득세가 어떻게 계산되는지 아셔야 합니다. 무작정 세무사를 찾아가서 설명을 들으시는 것보다, 어떻게 계산되는지 알고나서 상담을 하시는 것이 훨씬 도움이 됩니다. 아래 글을 정독하시고, 세무사와 상담받으시는 것을 추천드립니다.
2022.02.10 - [양도소득세] - 1가구 2주택 양도소득세 계산 (2022년 기준)
